부동산 거래 시 발생할 수 있는 문제들을 예방하기 위해서는 당사자가 꼼꼼하게 확인하고 충분히 살펴본 뒤 진행하시는 것이 좋습니다. 이번 시간에는 부동산 분쟁 중 이중매매에 대한 이야기를 다뤄볼까 합니다. 부동산 이중매매란 하나의 부동산을 둘 이상의 매수인에게 계약하는 이중계약으로 사안에 따라 계약이 무효가 될 수 있기 때문에 해당 분쟁 발생 시 신속하게 부동산 전문 변호사와 상담을 하는 것이 좋습니다.
부동산 이중매매에 대한 사례를 예로 들겠습니다.
A씨는 B씨의 토지를 구입하기 위해 매맥계약 체결 및 잔금 지급완료, 소유권이전등기 안함.
B씨 C씨에게 토지 이중매매 후 소유권이전등기 경료 후 잠적하여 소재 불분명상태
위와 같은 상황에서 A씨는 C씨를 상대로 해당 토지 소유권이전등기청구 (이중매매 행위에 대한 채권자 사해행위취소소송) 를 할 수 있을까요?
채권자취소권에 관한 민법을 살펴보면 아래와 같이 규정하고 있습니다.
민법 제406조 1항
채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
법률을 알지못하더라도 상식에 비춰보면 A씨의 소유권이전등기청구가 당연히 받아들여지지 않을까하고 생각할 수 있지만 위 사건과 같이 채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기 청구권 보전을 위해 행사할 수 있느냐에 대한 판례를 살펴보면
부동산 양도 후 소유권이전등기청구권 소유자가 양도인이 제3자에게 이를 이중으로 양도하여 소유권이전등기를 경료하여줌으로써 취득하는 부동산 가액 상당의 손해배상채권은 이중양도행위에 대한 사해행위취소권을 행사할 수 있는 피보전채권에 해당한다고 할 수 없다
채권자취소권을 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 행사하는 것은 허용되지 않으므로, 부동산의 제1양수인(A씨)은 자신의 소유권이전등기청구권보전을 위하여 양도인과 제3자(C씨) 사이에서 이루어진 이중양도행위에 대하여 사해행위취소소송을 행사할 수 없다
라고 판결한 판례가 있습니다.
부동산 이중매매는 사회질서 위반 사항에 대한 법률행위는 무효로 한다는 민법 제103조 해당여부에 따라 해결되어야 할 문제이고, 부동산 이중매매가 반사회적 법률행위로 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임행위 및 매수인이 해당 배임행위에 적극 가담한 행위가 있는 매매로 적극가담행위 정도는 매수인이 타인에게 매매목적물(부동산)이 매도된 사실을 안다는 것만으로는 부족하다고 할 수 있습니다. 최소한 매도사실을 알고도 매도를 요청해 매매게약을 체결하는 정도가 되어야 합니다.
또한 부동산 이중매매가 무효라 하더라도 제1매수인(A씨)는 등기를 마치지 않아 아직 소유자가 아니기 때문에, 결과적으로 직접 제2매수인(C씨)를 상대로 소유권이전등기말소를 청구할 수 없습니다.
부동산 이중양도 / 이중매매 및 사해행위취소소송에 대해 궁금하거나 도움이 필요하신 경우 태일부동산전문센터 김성훈 변호사에게 빠르게 문의 주시기 바랍니다.
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