공사대금유치권 행사 시 공사도급계약 영향력 분쟁 사례

공사대금유치권

앞선 포스팅에 여러번 유치권에 대해서 이야기 한 적이 있습니다. 유치권은 채권을 회수하기 위한 채권자들의 권리로 채권 변제시 까지 해당 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 것을 뜻합니다. 유치권은 법정담보물권으로 별도 등기가 필요하지 않은 것이 특징이며 유치권 성립을 위해서는 목적물이 타인의 물건, 목적물과 연결, 채권 변제기 해당 등 여러 조건이 있다는 것 또한 앞서 살펴보았습니다.

이처럼 유치권은 채권 변제 시 까지 계속 점유 및 인도 거부가 가능하며 해당 물건을 경매에 넘길수도 있죠. 오늘은 공사대금유치권에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

통상 공사대금의 경우 선불 또는 공사 완료 후 받는 것이 일반적입니다. 즉, 공사대금을 유치하게 되면 무조건 공사를 완료해야하는 상황으로 가기 때문에 타 목적물에 비해 변제 가능성이 높은 목적물 중 하나라고 할 수 있습니다. 그러나 이 공사대금유치권은 공사도급계약에 큰 영향을 받습니다. 아래 사례에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

사건경위

A씨는 아들이 사장으로 있는 회사 및 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌려 최고액 근저당 설정

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해당 부동산 경매 절차 진행, 경매 참여한 B씨 낙찰

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A씨 경매절차 중 해당 부동산 소유주인 아들과 공사도급계약 체결하여 공사 하였으나 공사대금 받지 못하였다고 주장

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A씨 공사대금유치권신고서 제출

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B씨 계속된 A씨의 횡포에 골재 등 반입금지가처분 신청

재판부는 유치권을 주장하는 A씨의 주장이 허위라고 판단하여 B씨의 손을 들어 원고승소판결을 내렸습니다.

판단해석

사건 재판부는 A씨의 공사도급계약서를 검토한 결과 해당 계약서 내 공사대금 및 공사기간만 간단히 기재된 점과 일반 도급계약서와 달리 시공 소요자금, 지급시기, 방법 등이 명확히 정해지지 않은 점을 들어 실제 공사 도급 계약을 받아 완료한 것으로 보기 어렵고, 인정할 증거가 없기 때문에 유치권 또한 존재하지 않는다고 판단하였습니다.

추가로 계약서상의 내용만을 따져보면 극히 일부의 계약금만을 받은 A씨가 30배에 달하는 금액을 직접 조달하여 공사를 완료한 것으로 해석되어 A씨가 이렇게 막대한 위험과 비용을 감수하는 것이 상식적으로 이해할 수 없는 상황으로 재판부는 계약서 자체를 허위로 보았습니다.

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위 사례에서 볼 수 있듯이 일방의 억지 주장에 의해 경매로 낙찰받은 사람이 불필요한 시간과 비용을 들인 사례입니다. 만약 A씨가 보다 치밀하게 준비하였다면 B씨는 큰 낭패를 볼 수도 있었던 사례입니다. 이처럼 부동산 관련 분쟁은 어느 한쪽의 막대한 피해로 귀결될 수 있기 때문에 전문 변호사의 조력을 통해 해결하는 것이 안전합니다. 유치권과 관련한 분쟁에 휘말린 상황이라면 빠른 시일 내 태일부동산전문센터 김성훈 변호사에게 상담을 받아보시기 바랍니다.