부동산 경매절차 및 관련 법률정보 안내

오늘은 최근 많은 사람들이 관심을 가지는 부동산 경매에 대한 절차와 관련 법률정보에 대해 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

법원경매절차

#1. 경매신청, 경매개시 결정

채권자의 경매 신청으로 시작되는 경매절차는 강제경매(판결문과 같은 집행권원을 요구하는 형태) 와 임의경매 담보권 싱행 형태)로 크게 나눌 수 있지만 큰 차이는 없습니다. 경매 신청의 근거가 있는지 법원에서 검토하여 결정을 내리면 즉시 해당 부동산은 압류되고 등기에는 경매개시 결정사실이 기입됩니다.

#2. 배당요구 종기 결정, 공고

법원의 경매개시 결정 이후 배당요구 종기일 지정 및 공고하게 되며 경매개시 결정등기 전에 이미 등기를 마친 자들은 (담보권자, 임차권등기자, 압류등기권자, 가압류권자) 별도 배당요구없이 배당을 받을 수 있습니다. 다만 일반 채권자, 소액임차인, 확정일자 받은 임차인, 임금채권자와 같은 자들은 반드시 종기일까지 배당요구를 신청해야 배당을 받을 수 있습니다.

#3. 매각 준비, 매각방법 지정

매각 대상 부동산에 대한 법원은 조사를 실시 및 평가 후 최저매각가격을 정해 매각기일을 공고합니다. 매각방법은 기일입찰방법 (매수신청인 현장 입찰표 제출) 과 기간입찰방법 (매수신청인 기간 내 직접 또는 우편으로 입찰표 제출) 이 있으며 이 중 기간입찰방법으로 주로 진행됩니다.

#4. 매각실시

매각기일은 법원에서 진행되며 서류 및 준비물을 구비하여 입찰표에 입찰가격, 보증금 등 해당되는 내용을 기재하게 됩니다. 단, 입찰표 내 입찰가격은 수정이 불가하기 때문에 오기재 시 새 용지를 사용해야 합니다. 입찰 마감 후 개찰을 통해 최고가로 매수신청을 한 자가 결정됩니다.

본인이 최고가가 아니더라도 차수매수 신고를 할 수 있는데, 최고가매수인이 낙찰대금 미지급하는 경우 별도 입찰 과정 없이 차수신고인이 매수인으로 지정되는 형태입니다. 

#5. 매각결정, 매각대금 납부

법원은 이해관계인 의견 청취 후 매각허가 또는 불허가 결정을 선고하며, 허가결정 확정 시 매수인은 지금기한 내 매각대금을 납부해야 합니다.

#6. 소유권이전등기, 부동산 인도명령, 배당실시

매수인이 대금지급을 완료하면 소유권을 취득하게 되며 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당 요구인들에게 배당을 실시 후 절차를 종료하게 됩니다.

※ 부동산 명도 주의사항

경매대금을 모두 내고 소유권을 취득하였다 하더라도 해당 부동산을 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 문제로 상당히 골머리를 앓는 경우가 많습니다. 명도합의의 경우 반드시 상대방이 점유자가 맞는지 확인해야 해야합니다. 명도합의를 했다고 하더라도 일단 인도명령 신청을 하는 것이 좋으며 해당 신청은 낙찰대금 완료일부터 6개월 이내에만 신청할 수 있기 때문에 시기를 놓치지 않도록 주의할 필요가 있습니다. 만일 시기를 놓쳐 신청을 하지 못하는 경우 별도 명도소송 및 강제집행 절차를 진행해야 하며 장기간 금전적 손해를 입을 수 있기 때문에 유의하는 것이 좋습니다.