일부점유? 전체점유? 유치권 행사 범위

 

유치권

공사를 진행하고 공사대금을 받지 못할 경우 유치권 행사를 통하여 미지급 공사대금을 변제받을 수 있는데, 유치권 행사 시 해당 목적물을 점유 하면서 건물의 일부를 점유해야 하는지 건물 전체를 점유해야 하는지 문제가 될 수 있습니다.

 

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다세대 주택 창문 공사 후 대금을 정산 받지 못한 사례의 대법원 판례를 보면 아래와 같이 판시한 바 있습니다.

 

"그 유치권은 위 한세대에 대하여 시행한 공사대금 뿐만 아니라 다세대 주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다."

 

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공사계약 상 전체 공사대금이 건물별로 구분되지 않고 전체 다세대주택에 관하여 일괄적으로 정해진 단일한 계약이고, 이 사건 공사대금채권 전부가 이 사건 공사계약이라는 하나의 법률관계로부터 발생한 것으로서 전체에 대하여 견련관계가 인정이 되므로 따라서 이 사건 주택만을 점유하고 있다 하더라도 그 불가분성에 따라 공사대금채권 전부를 피담보채권으로 보아야 한다고 판단한 사례입니다.

 

 

 

 

배치되는 판단

이와 달리 하급심에서는 다른 판단을 내놓은 바가 있는데요. 비록 채권자가 적법한 권원에 기하여 유치권을 행사하고 있다 하더라도 그 행사범위는 공평의 원칙상 당해 채권과 유치권자가 점유하고 있는 특정한 물건과의 견련성이 인정되는 범위로 엄격히 제한될 필요성이 있어야 한다고 보았습니다.

 

타인 소유의 특정한 물건을 점유하고 있는 자는 그 특정한 물건에 관하여 발생한 채권에 대하여만 유치권을 행사할 수 있어야 하며, 이 사건 주택은 구분건물로서 다른 다세대의 주택과는 구별되어 독립한 소유권의 객체가 되는 특정한 부동산인 점 등을 비추어 볼때, 독립한 특정물로서의 이 사건 주택을 담보로 성립하는 유치권은 시행한 이 사건 공사에 대한 나머지 공사대금 전부에 해당하는 금액이 아니라 피고가 점유하고 있는 이 사건 주택에 대하여 시행한 공사대금만을 피담보채권으로 하여 성립한다고 봄이 상당하다고 보아 결국 점유한 부분에 대한 채권만을 인정하였습니다. 

 

 

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모든 범위를 일일이 구분하기는 어렵지만 통상적으로 단독주택이나 다가구 주택, 소규모 상가 등 층별 세대별 독립성이 없는 건물은 건물의 일부만 점유하더라도 전부에 유치권의 효력이 미친다고 볼 수 있으며, 다세대, 연립주택, 아파트는 물론 상가건물 중 층별, 호별 독립성이 인정되는 것은 점유하는 세대에만 유치권이 성립하므로 이론적으로 최대한 많은 세대나 층, 호실의 점유를 확보하는 것이 사실상 유리할 수 있습니다. 

 

하지만 다수의 점유를 확보하는 것은 현실적인 비용 측면에서 매우 부담이 되기 때문에 보통 일부만을 점유하는 것이 일반적입니다.

 

 

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유치권 행사 범위에 관련하여 문제가 있거나 진행에 어려움을 겪고 있으시다면 태일부동산전문센터로 내방 또는 연락주시어 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.