압류부동산
채무, 국세미납 등의 이유로 압류된 부동산은 경매절차로 넘어가는 것이 일반적입니다. 만약 저당권이 설정된 부동산이 경매절차로 넘어간 경우 민사유치권 취득한 자가 매수인에게 유치권을 행사할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 사례를 살펴보도록 하겠습니다.
사건경위
A씨 건물 건축을 위해 B씨에게 10억을 빌려 신축
채무 담보 목적으로 해당 건물에 근저당권설정등기
A씨 해당 건물 내 사업을 위해 C씨와 물품공급계약 체결
사업부진으로 A씨 물품대금 장기 미지급
관할시 A씨 국세 체납으로 해당 건물 압류 후 압류부동산등기
B씨 채권 회수를 위해 임의경매 신청 후 임의경매개시결정 기입등기
사태를 파악한 C씨 경매절차 매수인을 상대로 유치권행사확인소송 제기
재판부는 C씨의 손을 들어 원고의 청구를 받아들여 원고승소판결을 내렸습니다.
판단해석
재판부는 체납처분압류가 된 압류부동산이라도 경매개시결정등기 이전에 해당 부동산에 대해 민사유치권을 취득하게 된 유치권자가 경매절차 매수인에게 소송을 행사할 수 있다고 보았습니다.
재판부는 민법 제 302조 제1항과 민사집행법 제91조 제5항에 따라 저당권과 같이 담보권이 설정된 부동산이라고 하더라도 민사유치권이 성립될 수 있으며, 경매절차 시 저당권 설정 후 성립된 용익물권은 경매로 소멸된다고 규정하고 있으나 유치권의 경우 저당권 설정 선후를 구별해내지 못하고 경매절차 매수인이 부담을 인수하는 것으로 규정되어 있다고 밝혔습니다.
민법 제 302조 (유치권의 내용) 제1항
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
민사집행법 제 91조 (인수주의와 잉여주의 선택 등) 제3항 , 제5항
3항. 지상권 · 지역권 · 전세권 및 등기된 임차권은 저당권 · 압류채권 · 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
5항. 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
결론적으로 유치권 담보 채권은 점유 물건에 의해 생긴 특수성을 고려하여 공평 원칙 상 피담보채권 우선변제를 확보하기 위해 저당권이 설정되고 후에 유치권을 취득했다고 하더라도 유치권자는 압류부동산 경매절차 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다고 판시하였습니다.
이번 사례와 같이 부동산 경매의 경우 가등기, 가처분, 유치권 등 낙찰 수 소멸되지 않는 권리와 수 많은 이해관계가 얽혀있기 때문에 관련 소송을 진행해야 하는 경우 전문 변호사와 함께 철저하게 법률적인 분석이 선행되어야 손실을 피할 수 있습니다. 관련 분쟁이 발생하였거나 소송이 불가피한 경우 신속히 태일부동산전문센터 김성훈 변호사를 찾아 주시기 바랍니다.
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