부동산분쟁 명도소송 유형 및 진행시 주의사항
명도소송
소유자의 건물 또는 토지를 점유하고 있는 임차인이 임대차 계약의 무효, 취소, 해제, 해지 등의 이유로 임대차 관계가 종료되었거나 애초에 권한 없이 소유자의 부동산을 무단점유하고 있는 경우 임차인 또는 무단점유자는 소유자에게 부동산을 인도해야만 합니다.
하지만 실생활에서 이런 저런 이유로 임차인 또는 무단점유자가 소유자에게 부동산을 인도하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 소유자는 임차인 또는 무단점유자를 상대로 부동산의 인도를 구하기 위해 관할법원에 소송을 제기하는 것이 바로 명도소송 입니다.
명도 유형
아파트 명도 유형
- 임대차 계약 기간이 종료된 경우
- 임차인의 차임 2기 이상 연체된 경우
- 임대인이 임차인 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유 동산을 처분 후 새로운 임차인에게 임대한 경우
- 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우
빌라/단독주택/다가구주택 명도 유형
- 임대차 계약 기간이 종료된 경우
- 임차인의 차임 2기 이상 연체된 경우
- 임대인이 임차인 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유 동산 처분 후 새로운 임차인에게 임대한 경우
- 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우
- 부동산 경매 절차를 통해 소유권을 취득한 낙찰자의 명도 요구에도 점유자가 임의명도하지 않는 경우
상가/근린시설 명도 유형
- 임대차 계약 기간이 종료된 경우(최초 임대차 기간 포함 전체 기간이 5년 경과한 경우)
- 임차인의 차임 3기 이상 연체된 경우
- 임대인이 임차인 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유 동산 처분 후 새로운 임차인에게 임대한 경우
- 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우
- 부동산 경매 절차를 통해 소유권을 취득한 낙찰자의 명도 요구에도 점유자가 임의명도하지 않는 경우
명도소송 진행 시 주의점
명도소송 제기 시 반드시 점유이전금지가처분이 선행되거나 명도소장 제출 시 점유이전금지가처분 신청도 함께 해야 합니다. 명도소송은 대략 5개월 정도 기간이 소요되기 때문에 해당 기간동안 명도소송 제기 시 점유자가 소송진행 중 해당 부동산의 점유를 제 3자인 타인에게 이전하거나 양도할 경우 명도소송에서 승소하더라도 판결의 효력은 제3자에 미치지 못하기 때문에 부동산의 인도를 구할 수가 없게 됩니다.
그러나 점유이전금지가처분이란 명도소송의 목적물인 부동산의 점유이전을 금지하는 것으로서, 점유이전금지가처분을 하게되면 소송목적물인 부동산의 점유가 제 3자인 타인에게 이전되었다 하더라도 명도소송에서 승소하게 될 경우 제 3자를 상대로 승계집행문을 부여받아 부동산 명도 강제집행을 통해 부동산을 인도받을 수 있습니다.
임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 무단점유를 하고 있거나 무단점유자에 의해 명도소송이 필요하신 경우 즉시 연락주시기 바랍니다. 부동산분쟁의 경우 상당기간이 소요되는 특성 상 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 감정적 소모를 피하고 최상의 결과로 가는 지름길입니다.
